База новостроек от застройщиков без посредников и переплат
8 800 250 9003 Звонок бесплатный
Поиск недвижимости
База новостроек от застройщиков без посредников и переплат

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)

Закон, регулирующий принятие гражданами участия в долевом строительстве жилых домов, существует довольно давно. Данным нормативно-правовым актом достаточно четко прописан перечень возможных документов и способов, по которым застройщики могут продавать новостройки. К ним относятся договора долевого участия, жилищные сертификаты и образование ЖСК. Оформление иных бумаг является просто незаконным либо в них могут присутствовать неправомерные пункты. К таким документам можно отнести и так называемый предварительный договор долевого участия, сокращенно ПДДУ.

Фактически ДДУ и ПДДУ являются совершенно разными сделками и не имеют ничего общего между собой. Если оформление первого полностью регламентируется на законодательном уровне и к тому же предусматривает обязательную государственную регистрацию, то второй ничем не упорядочен. Покупая квартиру по договору долевого строительства, можно быть уверенным в том, что оговоренная в документе недвижимость будет передана в собственность дольщика после окончания возведения жилого дома. Кроме того, заключение таких сделок свидетельствует о том, что все необходимые документы у застройщика находятся в полном порядке.

Оформление же ПДДУ возлагает на компанию лишь формальную обязанность в будущем подписать основной документ на тех же условиях и основаниях. На самом же деле нередки случаи, когда пункты, прописанные в предварительном договоре, существенно отличались от положений главной сделки. Вообще заключение ПДДУ на ранних стадиях строительства нельзя назвать незаконным. Наличие такого договора не противоречит гражданским правоотношениям, если бы не одно «но». Многие застройщики обязывают будущих дольщиков вносить определенную денежную сумму в счет оплаты соответствующей стоимости жилья, что, в свою очередь, уже неправомерно. В качестве подтверждения обеспечения исполнения своих обязательств дольщик может оставить лишь небольшой депозит, который, во-первых, ни в коем случае не должен быть равен сумме сделки, а во-вторых, не расходуется застройщиком до тех пор, пока не будет заключен ДДУ.

В этом и есть суть предварительной сделки, стороны лишь договариваются о существенных условиях, а также будущих правах и обязанностях. Такой вариант можно назвать идеальным для ипотеки, поскольку он страхует обоих участников строительства. С одной стороны, ПДДУ предъявляется в банк для перечисления денежных средств, с другой – застройщик получает доказательства платежеспособности клиента и может заключать с ним основной договор.

Другое дело, если банк не принимает участия в финансировании возведения многоквартирного жилого дома и квартира приобретается за собственные средства. В таких ситуациях наличие пункта об оплате половины или даже трети стоимости жилого помещения с указанием назначения не в качестве части взноса, а, к примеру, как тот же депозит является просто незаконным. Уже одно только наличие в названии документа слова «предварительный» должно сразу настораживать будущего дольщика и вызывать у него осмотрительность. К подписанию таких документов необходимо подходить с особой внимательностью.

Конечно, это вовсе не означает, что компания-застройщик хочет обмануть своих клиентов, но в то же время она таким образом существенно уменьшает размер своих обязательств. Прибегают же к данной мере как достаточно крупные и надежные организации, так и довольно мелкие, еще не успевшие положительно зарекомендовать себя на рынке недвижимости. Для первых заключение ПДДУ дает возможность не упустить потенциальных клиентов еще на стадии оформления документации, вторые часто вынуждены прибегнуть к предварительным сделкам просто для того, чтобы строительство не остановилось на неопределенный срок. К сожалению, проблемы в данной сфере создают и сами местные органы самоуправления, отличающиеся бюрократизмом и существенно затягивающие время, необходимое на согласование документов.

Убедиться же в том, что застройщик не пытается обмануть своих дольщиков и прилагает все усилия для соблюдения законности, можно по содержанию самого предварительного договора. Во-первых, все его основные условия и положения должны быть изложены как можно более четко и ясно, с указанием предмета сделки, прав и обязательств сторон, а также многих других важных нюансов. Во-вторых, описание квартиры, которая в последующем будет приобретена по ДДУ и оформлена в собственность, должно быть максимально конкретным, для чего берутся сведения из проектной документации. В идеале такая информация должна состоять как из описательной части и содержать сведения о площади, этаже, количестве комнат, наличии либо отсутствии отделки, так и из схематического плана.

В обязательном порядке предварительный договор должен содержать пункт о дате подписания основной сделки, хотя в большинстве случаев она указывается не конкретно, а соответствует определенному событию, которое неизбежно должно произойти в будущем. Обычно это приурочено к моменту получения разрешения на строительство. На данное положение необходимо обращать особое внимание, поскольку добросовестная компания, занимающаяся строительством далеко не первый год, довольно неплохо ориентируется в сроках получения разрешительной документации, а потому может и даже должна указать конкретную дату заключения ДДУ, который вполне разрешается оформить раньше срока.

Не менее важно, чтобы в ПДДУ была сразу прописана стоимость квадратного метра либо полная цена квартиры, а также порядок совершения выплат и сроки. Отсутствие данного пункта должно настораживать. Кроме того, при внесении так называемого депозита должно быть в обязательном порядке прописано, что он является первоначальным взносом в счет будущих сумм, выплачиваемых за строительство квартиры. При этом дополнительные условия о возможности перерасчета цены за жилье после проведения обмеров БТИ является нормальной практикой и не должно вызывать подозрений. В большинстве случаев проектная и фактическая площадь помещений имеют некоторые различия между собой.

Наличие в предварительном договоре сроков сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и оформления передаточных актов, а также периода гарантийного обслуживания объекта недвижимости и оборудования тоже является огромным плюсом, свидетельствующим о высокой репутации выбранной компании и ее добросовестном отношении к выполнению своих обязательств перед покупателями. В связи с тем, что оформление ПДДУ подчиняется нормам гражданского законодательства, заключен он должен быть в той же форме, что и основная сделка, а следовательно, в письменном виде. Да и стороны в таком документе должны называться соответственно: «застройщик» (обязательно юридическое лицо) и «участник долевого строительства».

С другой стороны, предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Едином госреестре, да и не дает дольщику права претендовать на получение того или иного недвижимого имущества. Он свидетельствует лишь о намерениях лиц, а потому к его подписанию необходимо подходить все же с особой осторожностью. Иначе доказывать свою правоту придется уже в суде.

 

 

С этой статьёй так же читают: Виды жилищных комплексов и Договор долевого участия при покупке новостройки (ДДУ)

Добавить в Избранное  - Добавить в Избранное
25 февраля, 14:25
Понравилась статья? Отправим новые Вам на почту!

Будьте в курсе наших последних новостей!