База новостроек от застройщиков без посредников и переплат
8 800 250 9003 Звонок бесплатный
Поиск недвижимости
База новостроек от застройщиков без посредников и переплат

Документы при покупке новостройки

Приобрести квартиру в новостройке можно на самых разных стадиях возведения жилого дома: кто-то покупает жилье в тот момент, когда недвижимость уже сдана в эксплуатацию, а кто-то, предпочитая сэкономить приличную денежную сумму, присоединяется к строительству на самых ранних этапах. Но в любом случае, какой бы из вариантов ни был выбран, для того чтобы быть полностью уверенным в своей безопасности, нужно правильно оформлять необходимые документы, обращая внимание на все, даже самые незначительные, мелочи и нюансы. В официальных бумагах все должно быть четко и ясно, а также в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Итак, в тот момент, когда дом еще находится в стадии строительства, а следовательно, никакого свидетельства о государственной регистрации и других подобных правоустанавливающих документов на него быть просто не может, единственной сделкой, которую можно заключить с застройщиком, является договор участия в долевом строительстве. Сделать это можно как самостоятельно, так и обратившись за помощью в любое риэлторское агентство. В первом случае проверять обязательное наличие определенных бумаг придется самому, во втором эту обязанность можно возложить на посредника.

При этом конкретный перечень документов, который должен быть у застройщика перед заключением первой сделки, четко прописан в законе № 214-ФЗ, и в него входят:

- сведения о застройщике;

- проектная декларация;

- непосредственно сам проект.

К сведениям о застройщике относятся свидетельство о государственной регистрации юридического лица, вся учредительная документация, такая как устав и учредительный договор, а также свидетельство о том, что данная организация поставлена на учет в налоговом органе. Получить все эти документы на сегодняшний день абсолютно несложно, процедура регистрации нового юридического лица максимально упрощена, и предъявить такие бумаги может с легкостью любая фирма-однодневка.

С другой стороны, именно из них проще всего почерпнуть сведения о названии и дате регистрации компании, о ее руководителе, учредителях, адресе, совпадение юридического и фактического является в этом случае плюсом, и т.п.  Специфика возведения домов в новостройках в России часто требует от застройщиков страховать возможные риски, а потому большие, известные компании нередко предпочитают при строительстве каждого нового дома регистрировать отдельную фирму. В такой ситуации возникновение непредвиденных обстоятельств, связанных с арестом имущества и замораживанием счетов, никоим образом не отражается на продолжении возведения дома. Но и проверить так называемую «строительную историю» застройщика также не удастся. Единственным источником получения информации становятся друзья, знакомые, а также пользователи сети интернет.

Не меньше внимания необходимо обращать на наличие либо отсутствие боязни застройщика в представлении требуемых сведений. Компании, не скрывающие данные о себе и предъявляющие их при первой же необходимости, вызывают гораздо больше доверия, нежели фирмы, работающие исключительно через риэлторов и не желающие знакомить дольщиков со своими учредительными документами. Еще одна проблема, которая может возникнуть при работе со «свежими» компаниями, связана с банками. Далеко не каждое кредитно-финансовое учреждение готово финансировать строительство дома непроверенной организацией. Придется оформлять ипотеку либо у самого застройщика, либо в работающем с ним банке, иногда не на самых лучших условиях.

Для тех, кто разбирается в бухгалтерской отчетности, этот навык будет огромным плюсом, поскольку, сопоставив прибыль с убытками, а кредиторскую задолженность с дебиторской, можно быстро сделать выводы о том, насколько хорошо распродаются квартиры и есть ли у застройщика деньги на продолжение строительства. Если эти суммы слишком сильно отличаются друг от друга, то это может свидетельствовать о больших проблемах в денежных средствах, поэтому не исключен долгострой.

Вообще самым первым документом, что должен просматривать каждый будущий дольщик, является проектная декларация. Происходит это по той причине, что, в соответствии с законодательством, она в обязательном порядке выставляется для всеобщего ознакомления в средствах массовой информации еще за 14 дней до начала заключения официальных договоров на долевое строительство. В качестве СМИ также может выступать и интернет. Именно в этом документе указывается вся нужная информация, касающаяся застройщика, самого дома, а также требуемых бумаг.

Единственным исключением, позволяющим не размещать декларацию в периодических изданиях или глобальной сети, является отсутствие рекламы, позволяющей привлечь деньги на строительство. Но даже в таком случае застройщик не имеет права утаивать данный документ от любого заинтересованного лица. К тому же он должен быть в обязательном порядке предъявлен в два государственных органа: муниципалитет и агентство по регистрации.

Не менее важно также наличие проектной документации. В частности, наиболее важными сведениями из нее для каждого будущего дольщика являются наличие разрешения на строительство, его цель, права на земельный участок, объекты благоустройства и предварительная дата ввода в эксплуатацию. В правоустанавливающем документе на земельный участок в обязательном порядке должен быть указан его собственник, каковым застройщик является далеко не всегда, кадастровый номер, площадь и целевое назначение.

Наличие именно этих документов позволяет судить о действительных намерениях компании, а также официальности ее работы, поскольку отсутствие разрешения на строительство и документов на земельный участок автоматически влечет за собой невозможность получения проектной декларации, а следовательно, и заключения договоров долевого участия. Обратив внимание лишь на несколько этих документов, можно сразу сделать вывод о том, стоит ли покупать квартиру в данной новостройке.

Выдается же разрешение на строительство компетентным органом муниципалитета по месту расположения земельного участка. Фактически этот документ является официальным подтверждением того, что проект действительно соответствует всем необходимым требованиям градостроительства, и именно он позволяет начинать возведение нового жилого дома либо проводить реконструкцию старых объектов и т.п. Естественно, без оформленных прав на земельный участок получить такое разрешение просто невозможно.

В свою очередь, земля совершенно необязательно должна находиться у застройщика в частной собственности, она может принадлежать ему также на праве аренды. Правоустанавливающим документом в данном случае будет являться свидетельство о государственной регистрации, выдаваемое соответствующим органом. Указывается в такой бумаге не только собственник недвижимости, но и категория, целевое назначение земельного участка, его площадь и кадастровый номер. Для проверки соответствия номера действительности достаточно воспользоваться интернетом. Ответственный застройщик не станет рисковать своей репутацией, и все необходимые документы у него будут оформлены на должном уровне.

 

 

С этой статьёй также читают: Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) и Основные виды новостроек

 

Добавить в Избранное  - Добавить в Избранное
25 февраля, 14:00
Понравилась статья? Отправим новые Вам на почту!

Будьте в курсе наших последних новостей!