База новостроек от застройщиков без посредников и переплат
8 800 250 9003 Звонок бесплатный
Поиск недвижимости
База новостроек от застройщиков без посредников и переплат

Договор уступки права требования

Договор уступки права требования никогда не заключается сам по себе, всегда обосновываясь и требуя наличия другого, так называемого «главного» договора. Сторонами по такой сделке выступают «цедент» и «цессионарий». Первый передает право требования, второй, соответственно, его принимает. Для новостроек данная схема тоже актуальна, при этом должником в таком случае будет выступать застройщик. «Главная» сделка здесь может быть любой, в том числе и договор долевого участия. В этом случае цедентом является физическое лицо, т.е. гражданин, а цессионарием принимаются права на квартиру.

Естественно, заключен договор уступки права требования (цессии) может быть только до подписания передаточного акта, наличие которого свидетельствует об исполнении застройщиком своих обязательств, а значит, снимает с него какие бы то ни было «долги» перед дольщиком. Заключение такой сделки между участником долевого строительства и третьим лицом означает, что должник остался прежним, т.е. «застройщик», а вот вторая сторона, которой в последующем должна быть передана недвижимость, поменялась.

При отсутствии в ДДУ соответствующих пунктов согласия должника на заключение договора цессии не требуется. Единственное обязательство, которое возложено на первоначального кредитора, заключается в необходимости письменного уведомления застройщика о переходе права требования к третьему лицу. Что же касается объема полномочий и обязанностей, то они остаются на том же уровне, а договор считается заключенным на тех же условиях. В связи с тем, что ДДУ, в соответствии с законодательством, требует обязательной государственной регистрации в Едином госреестре, и уступка требования также должна пройти данную процедуру.

В основном договоре может содержаться, а чаще всего и содержится пункт, запрещающий оформление уступки требования без согласия застройщика. В таком случае необходимо получить письменное разрешение на заключение данной сделки. Свой отказ кредитор при этом может даже не обосновывать. На деле же многие застройщики требуют дополнительную плату за дачу своего согласия, и часто довольно существенную.

Выгодным заключение договора цессии является для инвесторов, поскольку ни для кого не является секретом тот факт, что оформление ДДУ на самых ранних стадиях строительства квартиры в новостройке несет в себе огромные преимущества. Обычно к концу возведения дома цена на жилье существенно возрастает, а значит, его можно продать по гораздо более высокой стоимости. И вот тут для цессионария кроются некоторые возможные неприятности. Заключая договор уступки требования, он уплачивает цеденту одну цену, в то время как застройщик в случае возникновения непредвиденных ситуаций отвечает перед ним совершенно по другой стоимости, которая гораздо ниже. При этом предъявление каких-либо претензий ни к должнику, ни к первоначальному кредитору неправомерно.

Стоит также отметить тот факт, что с момента регистрации ДДУ в Едином государственном реестре дольщику дается определенный срок на осуществление оплаты, обычно месяц. В течение данного периода оформление уступки требования невозможно без дополнительного заключения договора перевода долга. В противном случае подписать сделку можно только после проведения полного расчета. Такая же ситуация характерна и для тех случаев, когда оплата цены квартиры происходит не единовременно, а в рассрочку. Размер долга будет равен оставшейся неоплаченной сумме и естественным образом отразится на стоимости уступки требования. Хотя данная сделка может быть и абсолютно безвозмездной. Например, если цессионарием является близкий родственник.

При официальной передаче уступки требования цедент обязан предоставить новому кредитору оригиналы всех имеющихся у него документов, в том числе зарегистрированный договор долевого участия и все дополнительные соглашения к нему, а также другие письма, справки, акты, платежки и все сопутствующие бумаги. Это могут быть квитанции или банковские выписки с синими печатями, которые в обязательном порядке необходимо сравнить с выплаченными по договору суммами.

Прежде чем подписать договор цессии, также не лишним будет ознакомиться с состоянием документов застройщика (проектной декларацией, разрешением на строительство, бухгалтерским отчетом, балансом и т.п.). Основные положения такой уступки требования должны включать описание передаваемого объекта недвижимости, условия, прописанные в ДДУ, величину уже оплаченной суммы, а также размер оставшегося долга, порядок проведения расчетов и некоторые другие тонкости.

Подписывается же данная сделка обычно тремя сторонами: дольщиком, третьим лицом и застройщиком. Наличие подписи и печати последнего необходимо для подтверждения его уведомления и получения согласия. При переоформлении прав в Едином государственном реестре цессионарий вместе с договором уступки права требования должен также предъявить оригинал ДДУ со всеми дополнительными соглашениями. Все эти документы в последующем остаются у него на руках. Представление остальных требуемых бумаг также должно происходить на официальных основаниях, для чего составляется передаточный акт, подписываемый двумя сторонами.

Заключая договор на уступку права требования, цессионарий обязательно должен обращать внимание на многие значительные нюансы. Так, например, отсутствие разницы в первоначальной цене и стоимости, указанной в последующей сделке, может свидетельствовать о серьезных проблемах в строительстве, особенно в том случае, если с момента начала возведения объекта прошло не менее полугода. Не исключено, что в жилом доме обнаружены серьезные нарушения, отклонения от проектной документации, начались судебные разбирательства или другие сложности.

О том же может свидетельствовать выставление на продажу большинства квартир, расположенных в данном многоквартирном доме. В том случае, если дольщики избавляются от недостроенного жилья, а у застройщика при этом проданы еще далеко не все квартиры, каждый новый участник должен задуматься о целесообразности такого приобретения, особенно по договорам уступки права требования.

Не меньше внимания необходимо обращать на историю сделок с тем или иным жилым помещением. Не исключено, что покупаемая квартира перепродавалась уже несколько раз, что обычно связано с наличием в ней множества всевозможных недостатков и дефектов. Такими схемами часто любят пользоваться мошенники, тщательно скрывая свои махинации.

Наилучшим вариантом перед заключением договора уступки права требования будет обратиться за помощью к профессиональным юристам, которые не только проверят условия самого договора, но, кроме всего прочего, проведут оценку сложившейся ситуации. В обязанность специалистов входит также проверка проектной и другой документации застройщика и еще многое другое. Разобраться со всевозможными тонкостями и нюансами такой сделки без соответствующих знаний просто невозможно, а излишняя экономия в этом случае способна лишь навредить. Именно поэтому не стоит надеяться только на свои силы.

 

 

С этой статьёй так же читают: Чёрный список застройщиков и Документы при покупке новостройки

Добавить в Избранное  - Добавить в Избранное
24 февраля, 14:28
Понравилась статья? Отправим новые Вам на почту!

Будьте в курсе наших последних новостей!