База новостроек от застройщиков без посредников и переплат
8 800 250 9003 Звонок бесплатный
Поиск недвижимости
База новостроек от застройщиков без посредников и переплат

Договор долевого участия при покупке новостройки (ДДУ)

Оформление договора долевого участия при приобретении квартиры в новостройке возлагает на покупателя множество дополнительных обязательств, а потому такое действие должно быть продуманным и подготовленным. Для того чтобы в будущем возникло как можно меньше проблемных ситуаций, необходимо на самых ранних стадиях, еще до заключения сделки, собрать сведения о застройщике, удостовериться в наличии у него необходимых документов, а также убедиться в том, что договор на данный конкретный объект действительно можно заключать. Для этого достаточно получить выписку на земельный участок из Единого государственного реестра. В ней будет содержаться вся необходимая информация как о самой земле, так и о уже зарегистрированных ранее сделках.

Заключать договор на долевое строительство можно только с юридическим лицом. При этом не допускается оформление каких бы то ни было предварительных инвестиционных сделок и других бумаг, не соответствующих законодательству. В последующем они будут признаны недействительными. В свою очередь, сам договор долевого участия состоит из обязательных и дополнительных пунктов. Первые представляют собой существенные условия сделки, и их отсутствие влечет за собой неправомерность заключенного договора. Наличие вторых в документе также приветствуется, но носит исключительно добровольный характер.

К обязательным положениям относятся описание приобретаемой квартиры, дата ее передачи от застройщика к дольщику, сведения о цене, а также информация о гарантийном сроке обслуживания. Каждый из этих пунктов важен и требует отдельного, конкретного рассмотрения. Итак, в описание жилого помещения в обязательном порядке должны входить адрес с указанием номера квартиры; количество этажей в доме; расположение приобретаемой недвижимости относительно лестницы или лифта; проектная площадь строящегося объекта (в последующем она может расходиться с фактической); высота потолков и общее техническое состояние. Без указания в договоре отсутствия отделки при приобретении квартиры затраченные на нее средства невозможно будет включить в налоговый вычет.

Дата передачи помещения в обязательном порядке должна быть единой для абсолютно всех дольщиков. В случае же нарушения застройщиком сроков предусматриваются определенные штрафные санкции в виде неустойки. В соответствии с нормами законодательства, она начисляется за каждый просроченный день и ее размер равен 1/50 от действующей ставки рефинансирования. Данная величина предусмотрена для тех вариантов, когда дольщиками выступают граждане. В том случае, если срок сдачи нарушен на 2 месяца и более, дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть заключенный ранее договор и потребовать возврата выплаченных денежных средств с процентами за их использование. Данное условие застройщик обязан выполнить не позднее 20 рабочих дней.

Сведения о цене, указанные в договоре долевого участия, в обязательном порядке должны содержать не только ее размер, но и порядок совершения выплат (единовременный либо с рассрочкой) и дату осуществления последнего платежа. При этом документ может содержать пункт об изменении стоимости недвижимости после окончания строительства, условия ее корректировки и некоторые другие нюансы.

И последним существенным пунктом является гарантийный срок обслуживания жилого дома после сдачи его в эксплуатацию. Существует некоторая разница между данным сроком на сам объект недвижимости и на техническое либо инженерное оборудование. В первом случае он должен составлять минимум 5 лет, во втором 3 года.

Еще одним серьезным моментом является то, что подписание договора двумя сторонами вовсе не означает его официальное заключение. Таковым он будет считаться только после обязательной государственной регистрации. И только после прохождения данной процедуры можно производить оплату стоимости недвижимости. Обязанность по расчету до регистрации является незаконной и может быть оспорена.

Что же касается дополнительных пунктов, наличие которых в договоре необязательно, но желательно, то к ним следует отнести права и обязанности обеих сторон, возможность изменения условий сделки, а также порядок ее расторжения либо оформления уступки требования и некоторые другие. Ярким примером таких дополнительных пунктов являются условия, связанные с ценой. В отдельном положении могут быть указаны сведения о том, что в стоимость объекта недвижимости не входит установка межкомнатных дверей, окон и других элементов. В таком случае оплата всех этих работ происходит отдельно, на основании уже не самого договора, а дополнительного соглашения к нему.

Также отсутствие необязательных пунктов о возможности изменения в последующем окончательной цены квартиры дает дольщику право не оплачивать лишние квадраты (при их наличии). И наоборот, наличие дополнительного положения об изменении общей стоимости квартиры после проведения обмеров органом технической инвентаризации влечет за собой возмещение фактической разницы той или иной стороной.

В ста процентах случаев размеры помещений, указанные в проектной документации, не сходятся с показателями, получившимися в действительности. При этом разница может быть довольно существенной, а может составлять всего 1 квадратный метр. Но даже в этом случае (при наличии в договоре вышеописанного пункта) должен быть произведен перерасчет, а в зависимости от уменьшения либо увеличения площади застройщик обязан компенсировать расхождение или выставить счет дольщику. Указание в документе положения о том, что небольшая разница, к примеру не более 5%, не влечет за собой перерасчета, является незаконным и полностью противоречит действующим нормативно-правовым актам.

Факт государственной регистрации договора долевого участия в Едином госреестре вовсе не говорит о том, что данный документ полностью соответствует законодательству. При совершении данной процедуры специалисты проверяют лишь основные, обязательные пункты и те сведения, которые так или иначе влияют на возможность совершения регистрационных действий. Именно поэтому перед подписанием документа его необходимо тщательно прочитать, ознакомившись со всеми пунктами и положениями. Не исключен также вариант консультации с независимым специалистом, специализирующимся на данной сфере деятельности и отлично разбирающимся в жилищном законодательстве.

Кроме того, в сети интернет можно довольно легко найти примерную форму договора долевого строительства, разработанную не застройщиками, заинтересованными в улучшении своих условий, а работниками службы строительного надзора. Создан данный документ исходя из требований законодательства и представляет собой наилучший для дольщика вариант заключения сделки, полностью защищающий все его права, ведь договор представляет собой волеизъявление двух сторон, а потому не должен ущемлять чьи-либо интересы. При этом, как только оплата за квартиру произведена в полном размере и сторонами подписан передаточный акт, обязательства сторон являются фактически исполненными.

 

 

С этой статьёй так же смотрят: Передача квартиры по договору долевого участия и Как правильно купить квартиру в новостройке

Добавить в Избранное  - Добавить в Избранное
26 февраля, 14:18
Понравилась статья? Отправим новые Вам на почту!

Будьте в курсе наших последних новостей!