База новостроек от застройщиков без посредников и переплат
8 800 250 9003 Звонок бесплатный

Вы здесь

Стоит ли покупать залоговую квартиру?

Предложение лид: 
Имеет ли смысл инвестировать в залоговое жилье, и с какими “подводными камнями” придется столкнуться, если попытаться купить квартиру у самого банка?

Популярность покупки залоговых квартир у банка в последнее время резко возросла. Значительную роль в этой тенденции сыграла непростая экономическая ситуация в стране. Эксперты Yuga-Build.ru анализируют, имеет ли смысл инвестировать в залоговое жилье, и с какими “подводными камнями” придется столкнуться, если попытаться купить квартиру у самого банка.

Прежде, чем приступать к покупке залоговой квартиры, следует понимать, что эта квартира с “историей” и далеко не всегда приятной историей. Скорее всего, квартира, как объект, уже принимала участие в судебном процессе. Если банк принял решение реализовать ее, то, в первую очередь, ее стоимость будет отражать ту экономическую выгоду, которую ожидает именно банк. Выгода, как правило, отражает невыплаченную бывшим владельцем и заемщиком разницу, и эта разница не отражает реалии рынка на момент продажи. Что это значит? 

Это значит, что залоговая квартира может быть дороже аналогичной квартиры в новостройке лишь потому, что бывший владелец мог приобрести ее с помощью валютной ипотеки, а доллар, как известно, вырос в два раза. Банк же, в свою очередь, хоть и выставляет квартиру на торги за меньшую сумму, чем она была первоначально, но никогда не будет продавать квартиру лишь продать. Он рассчитывает на прибыль, хотя залоговая квартира, на самом деле, может быть не ликвидна. 

Например, через три-четыре года после сдачи в эксплуатацию, в многоквартирном доме могут обнаружиться щели. Соответственно, это жилье уже считается аварийным. Для того, чтобы признать жилье неликвидным, то есть малопригодным для успешной продажи, можно обнаружить еще десяток подобных факторов. При этом сам застройщик после сдачи жилого объекта “уходит в сторону”, что совершенно естественно. А теперь, представьте себе, что если залоговая квартира продается банком по одной, на первый взгляд, привлекательной цене, то на деле, рыночная стоимость этого жилья, которое уже является, вторичным, - часто на порядок ниже. Иными словами, выгоды для будущего владельца - практически никакой. 

Интересно, что далеко не все крупные банки специализируются на активной реализации залоговых квартир. Довольно часто эта процедура встречается в более мелких коммерческих банках. Эксперты Yuga-Build.ru объясняют этот феномен спецификой ипотечных программ. Там, где процентная ставка выше нормы и условия менее выгодны для заемщика, реализация залоговых квартир становится обычной процедурой. Крупные банки такие риски понимают и поэтому предлагают более щадящие варианты ипотеки, учитывая свою прибыль и страховку. Если конкретный банк активно реализует залоговые квартиры, значит, условия ипотеки в нем заведомо невыгодные, что, скорее всего, привело к той ситуации, что кто-то лишился своего жилья. Соответственно, в стоимость залоговой квартиры у такого банка будет заложена недополученная банком прибыль с учетом процентов и пеней, выставленных бывшему заемщику. Если, конечно, суд не их не отменил. Чтобы суд мог отменить выставленные заемщику пени и штрафы, самому заемщику необходимо об этом позаботиться, подав соответствующий иск. Что на практике практически не бывает, если заемщик лишается жилья и банк забирает залоговую квартире себе.

Существует другая опасность при приобретении залоговой квартиры, когда она еще находится в собственности прежнего владельца. Покупатель перечисляет необходимую сумму банку, закрыв фактически ипотеку за другого человека, которому по документам еще принадлежит это жилье. Получается, что ипотека перед банком от лица прежнего владельца полностью выплачена, а свидетельство о праве собственности еще не переоформлено. 

Период оформления выкупленной квартиры у банка, в котором владельцем до сих пор считается некий человек, является наиболее опасным для покупателя. Прежний владелец может уехать в другой город или за границу, что-то может внезапно может случиться с его здоровьем, - и это отразится на процессе переоформления права собственности. В этом случае, хорошо, если новый владелец залогового жилья только понервничает в ожидании. Однако на практике бывает всякое.

Наиболее безопасным вариантом приобретения залоговой квартиры у банка является тот случай, если банк официально работает с продавцом залоговых квартир. Как правило, это аккредитованные микрофинансовые организации. Тогда деньги не перечисляются на расчетный счет, как выплата ипотеки, а кладутся в ячейку банка. Банк может взять эти средства только тогда, когда переоформлено право собственности. При этом плюсом является безопасность самой сделки, но никак не привлекательная стоимость самой залоговой квартиры.

Поэтому при желании приобрести залоговую квартиру в банке по привлекательной стоимости, эксперты Yuga-Build.ru рекомендуют сначала поинтересоваться квартирами в новостройках от застройщиков, которые аккредитованы в банках. При этом необязательно проверять таким способом на предмет возможной ипотеки. Для вас важно, если застройщик аккредитован в банках, значит, он надежен. Часто бывает так, что программы застройщика позволяют приобрести квартиру в новостройке “без истории” в полтора-два раза дешевле залоговой квартиры. Зато вы не рискуете ничем и не выплачиваете фактически чужие долги. Что немаловажно для тех, кто хочет после переезда начать свою жизнь с “чистого листа”.

Добавить в Избранное  - Добавить в Избранное
2 июля, 12:57
Понравилась статья? Отправим новые Вам на почту!

Будьте в курсе наших последних новостей!

Последние материалы из этой категории

Богатство на паях или в чем суть инвестиций в недвижимость?

Некоторые застройщики предлагают принять участие в инвестировании строящегося жилья из расчета на будущую доходность, которая образуется за счет увеличения стоимости жилья к моменту сдачи объекта в...

26 августа, 14:28
Рынок недвижимости 2018 в Краснодаре: изменения и перспективы

Найти ответы на эти вопросы, а также выяснить причины увеличения стоимости квадратных метров помогла Ксения Рысенко, аналитик строительной компании «Неометрия». ...

23 мая, 11:42
Элитные новостройки стали популярнее частных домов «премиум» класса

Cпрос на элитные частные дома снизился почти на треть, по сравнению с 2016-м годом. Зато почти в три раза увеличился спрос на квартиры в элитных жилых объектах. Yuga-Build.ru проанализировал этот...

9 апреля, 13:23
Есть ли в Перми элитное жилье, или хроники уральского комфорта

Элитное жилье в Перми сконцентрировано исключительно в новостройках.  ...

13 февраля, 14:51
«Кредитные» продажи, или почему ипотека стала главным источником развития рынка недвижимости России?

Подавляющее большинство квартир были куплены россиянами в ипотеку. Эксперты Yuga-Build.ru объясняют, почему российский рынок недвижимости в уходящем году фактически выжил за счет ипотеки и, каких ...

10 февраля, 23:59